Uw hypotheekrente

Waarom is spaarrente lager dan hypotheekrente?

Hoe komt hypotheekrente tot stand

7 tips voor het kopen van een huis

7 tips voor woningkopers

Recentelijk is weer een landelijke Openhuizendag geweest. Sinds lange tijd was het niet zo druk en de makelaars zijn positief over het aantal (verwachte) kooptransacties. Met name starters lijken hun kans schoon te zien om nu een woning te kopen. De prijzen zijn laag, de hypotheekrente is laag; een ideale combinatie!

Het kopen van een woning is voor de meeste mensen geen dagelijkse kost. Het valt me dan ook op dat starters steeds vaker gebruik maken van een aankoopmakelaar of koopwoningadviseur. Op de eerste plaats is het natuurlijk handig als het gaat om de onderhandeling over de prijs. Je bent verliefd geworden op een woning en je wilt die woning hebben. Toch moet je dan met een realistische blik de onderhandelingen ingaan. Dat is lastig, maar vooral ook spannend. Wanneer hap je toe, wanneer laat je de verkoper nog even wachten? En wat als de verkoper in de tussentijd nog een andere koper vindt?

Maar voordat u de prijsonderhandelingen start, is het belangrijk om te weten onder welke condities u de woning gaat kopen. Deze condities worden opgenomen in het koopcontract en moeten dus vooraf bekend zijn. Het is gebruikelijk dat de verkoper (lees: verkopend makelaar) de koopovereenkomst opstelt. U dient er dus rekening mee te houden dat uw positie minder zal worden gediend. En dat blijkt ook in de praktijk. Ik heb voor u een overzicht gemaakt van de meest belangrijke punten waarmee u rekening moet houden voordat u gaat bieden.

1. Datum eigendomsoverdracht


Op welke datum krijgt u de woning op uw naam? Dat is belangrijk om te weten omdat een hypotheekofferte een bepaalde geldigheidsduur kent. De meeste banken bieden een offertegeldigheid aan van twee tot drie maanden. Vindt de eigendomsoverdracht niet binnen deze termijn plaats, dan kunt u dus niet profiteren van de laagste rentes en moet u of kiezen voor een hogere rente of uitwijken naar een andere, duurdere bank. Daarnaast bent u dan vaak ook nog verlengingskosten verschuldigd oplopend tot meer dan 1 procent van de hypotheeksom.

2. Ontbindingstermijn

Het is gebruikelijk om in de koopovereenkomst een datum af te spreken tot wanneer je als koper kunt afzien van de koop, omdat je de hypotheek niet rond kunt krijgen.
Nog al te vaak kom ik termijnen tegen van twee tot drie weken. Deze periode is echt veel te kort! U wilt zich goed kunnen oriënteren welke bank u het beste aanbod doet. Daar komt bij dat de meeste banken niet in staat zijn om binnen deze periode uw hypotheekaanvraag, inclusief alle aan te leveren documenten, te beoordelen. En zolang de bank u geen definitief akkoord heeft gegeven, hebt u geen zekerheid.
Nog al te vaak hoor ik verkoopmakelaars zeggen “als je maar een offerte hebt voor die tijd, dan is het goed”. Maar een offerte geeft u geen garantie! U zou maar werkzaam zijn bij Oad reizen. Heb je op dat moment mooi een groot probleem!

3. Wijze van ontbinden

Als u de hypotheek niet rond kunt krijgen, dan wilt u de koop ook kunnen ontbinden. Let dus goed op wat wordt bepaald over de wijze waarop de koop kan worden ontbonden. Zo las ik zeer recentelijk een NVM-koopovereenkomst de volgende passage: “De ontbinding is geldig indien de koper goed gedocumenteerd voor het verstrijken van de ontbindingsdatum kan bewijzen dat minimaal drie banken de aanvraag hebben afgewezen. Ook is de koper verplicht kopieën af te geven van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank(en) heeft verstrekt”.

Een afwijzing van drie banken binnen 3 weken is ondoenlijk, of u moet er voor kiezen om bij drie banken gelijkertijd een offerte aan te vragen (met alle extra kosten van dien). Maar vooral die laatste voorwaarde, die vind ik echt absurd. Ten eerste gaat het de verkoper niets aan waarom u de hypotheek niet rond heeft kunnen krijgen (privacy) en ten tweede wat wil de verkoopmakelaar met deze informatie? Wordt hij ineens ook hypotheekadviseur?

4. Ontbindingstermijn verkoper

Tegenwoordig zien we steeds vaker dat de verkoper ook het recht krijgt om tot een bepaalde datum de koop te annuleren, bijvoorbeeld omdat hij zelf eerst een andere woning wil kopen, of dat hij zijn verkoopverlies moet kunnen financieren. Nog niet zo lang geleden zag ik een koopovereenkomst waarbij de koper een ontbindingstermijn had van 3 weken, terwijl de verkoper meer dan 2 maanden de tijd had om de ontbinding in te roepen. Dat noem ik niet echt een gelijkwaardig uitgangspunt.

5. Hoogte koopsom

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (en dus de laagste rente) geldt dat de koopsom niet meer mag bedragen dan 276.190 euro.. Bedraagt de koopsom meer dan dit bedrag, dan komt u niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie, ook niet als u minder leent dan het maximum van 290.000 euro. Of u nu koopt 276.190 euro of voor 276.191 euro; het scheelt u tot 1 procent meer rente per jaar gedurende de gehele looptijd.

6. Energieprestatiecertificaat (Energielabel)

Als u een woning koopt, is het belangrijk om te weten hoe energiezuinig uw woning is. Een verkoper is verplicht een energielabel te leveren, tenzij de koper aangeeft deze niet te willen ontvangen. Als koper zou ik deze verklaring altijd willen ontvangen. Ten eerste drukken de energielasten iedere maand weer op de uitgaven en anderzijds is een energiezuinige woning meer waard. Wat overigens veel mensen niet weten is dat u ook meer kunt lenen als u een energiezuinige woning koopt.

Ik verbaas met dan ook dat ik in 99 procent van alle koopaktes zie staan: “Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en verkoper zal hier voor de levering ook niet over beschikken. Koper gaat hiermee akkoord”. Navraag bij de koper leert dat dit is gebeurd op initiatief van de verkopend makelaar en soms dat hier in het geheel niet over is gesproken of pas nadat de koop rond was.

7. Achterstallig onderhoud

Koopt u een oudere woning, laat dan een bouwkundig rapport opstellen. Met een bouwkundig rapport krijgt u inzicht in de kosten van direct noodzakelijk herstel en onderhoud op korte termijn. Laat in het koopcontract ook een clausule opnemen dat u de koop kunt ontbinden indien kosten van achterstallig onderhoud meer bedragen dan een bepaald bedrag, bijvoorbeeld 5.000 euro. Mochten deze kosten tegenvallen heeft u namelijk direct een nieuw onderhandelingspunt met de verkoper. Zonder deze clausule is het anders uw probleem! En voor de kosten hoeft u het denk ik niet te laten. Deze bedragen zo’n 350 euro all in.

Gaat u een woning kopen, spreek dan, voordat u gaat onderhandelen, duidelijk af tegen welke condities u gaat kopen. Het antwoord van de verkoopmakelaar dat hij gebruik maakt van zijn standaard door de vereniging goedgekeurde, gebruikelijke overeenkomst met standaard condities is echt onvoldoende! En vindt u het lastig laat u dan begeleiden door een koopwoningadviseur. Dat bespaart u op zijn minst een hoop ellende.

Hypotheekbanken: geen hogere rente in krimpgebieden

ING en ABN Amro zijn niet van plan een hogere hypotheekrente te gaan rekenen aan klanten die een huis kopen in een gebied waar de woningmarkt stroef loopt. Dat laten de geldgevers weten in reactie op de stelling van makelaarsvereniging NVM dat er plannen voor een dergelijke ‘plattelandsopslag’ zouden bestaan. De oproep om in krimpgebieden meer maatwerk te leveren, kunnen beide banken niet goed plaatsen.

De NVM vindt dat geldgevers creatiever moeten worden en speciale producten moeten gaan ontwikkelen voor mensen die een woning kopen buiten de stedelijke gebieden. “Er moet meer differentiatie komen”, aldus de woordvoerder. “Nu kun je vaak óf helemaal geen hypotheek krijgen óf je krijgt de lening voor 100%. Er is geen alternatief.” Zo zou het lastig zijn om een lening te krijgen voor een pand dat leegstaat.

Geen herkenning
ING ontkent dat: “Wij begrijpen de roep om maatwerk niet. Aan maatwerk zitten ook grenzen, die worden voorgeschreven door de regelgeving. Of een woning leegstaat of niet heeft niets te maken met de hypotheekverstrekking. Wij herkennen niet dat het op het platteland moeilijker is om aan een hypotheek te komen dan in de grote steden. Daarnaast doen wij niet aan prijsdifferentiatie en dat gaan we niet doen ook.”
ABN Amro laat eenzelfde geluid horen: “Wij zijn net als alle geldverstrekkers gebonden aan de CHF-gedragscode. Het blijft onduidelijk op welk maatwerk de NVM doelt. En wij blijven voor alle gebieden dezelfde hypotheekrente hanteren.”
Bij marktleider Rabobank mogen de lokale kantoren elk hun eigen rente bepalen. In theorie zou daar dus differentiatie naar locatie mogelijk zijn.

Powered by WordPress | Designed by: Free Web Space | Thanks to Highest CD Rates, Boat Insurance and UK Fiverr